“稳”似乎成为今年房企上半年的主旋律
admin
2019-08-26 01:16

  所有的“时机”似乎都有一个对应的未来,有的是一两年,有的是三五年,有的是十年二十年,有的是百年。是沉着以对,以不变应万变,还是随之转向,抓住每一次机遇?这样的抉择在当前的房地产市场上正在发生。

  “稳”似乎成为今年房企上半年的主旋律。在半年报中,碧桂园、万科、华润等均曾提到“稳”,有的是“行稳”,有的是“稳健”……

  在一片有关“稳”的论调背后,是行业政策的进一步收紧,是复杂多变的房地产形势,是正处波动中的地产行业周期。当然,在地产行业,也有人对此处之若然。

  “我的职业生涯历经数次地产行业周期,我认为波动才是这个行业的常态;此外,中国城镇化是一股不可逆的时代大潮,地产市场未来规模将仍然庞大”,碧桂园创始人、董事会主席杨国强对未来的房地产市场保持乐观的态度。

  近两年来,碧桂园已主动提质控速,从快到稳。在这种主动调整背后,是它对更大未来增长空间的渴求,当前这一空间既来自城镇化,也来自它的机器人、农业等重点业务布局。

  “市场不会亏待力争上游、稳健发展的好公司,城镇市场、旧改市场的潜力将留给有所准备的公司挖掘。”正如它在财报中对城镇化的笃定一样,它对自己的更大未来也有着足够的自信。

  2019年上半年,在“房住不炒”的统一基调以及“以稳为主,一城一策”的政策下,房地产行业整体仍然平稳运行。一点财经对当前已发布半年报的房企进行统计后发现,虽然在营收增速上房地产依然在各行业中居于前列,但纵向来看,今年上半年其增速已有所放缓。

  行业形势变化时,同样也是各家各展所长的时候,因此上半年还有一个趋势是企业间业绩分化更为明显:龙头房企仍然取得了较快增长,中小房企则增长迟缓,有的营业额增长不足5%,有的净利润率仅为11%,远低于2018年沪深、在港上市公司14.35%、17.00%的平均水平。

  对于这种行业分化出现的原因,华泰证券曾在研报中从两方面进行了分析,行业销售集中度提升带来今年业绩的集中,以及2017-2018行业高景气周期下所积累的优质可结转资源进行集中确认收入。

  克尔瑞的数据显示,Top50销售金额集中度由2016年的35%提升至2018年的55%,伴随这一趋势,规模越大的房企可结转资源越多,越容易迎来业绩增长。

  其中,碧桂园当属前一类。近日,碧桂园发布了一份颇为亮眼的半年业绩。数据显示,其上半年实现营收2020.1亿元,同比增长53.2%;毛利率548.6亿元,同比增长56.9%;净利润230.6亿元,同比增长41.3%;股东应占核心净利润159.8亿元,同比增长23.4%。

  在房地产销售上,数据显示,上半年碧桂园权益合同销售额约2819.5亿元,销售面积约3129万平方米。

  虽然增速较前两年有所放缓,但放在当下的背景下来看,它的这一增速有着更多含义。无论从营收、毛利还是净利润来看,在已发布半年报的房企中,碧桂园的业绩表现抢眼。

  “结算收入强劲增长”、“销售领先”、“毛利增长”:在2019年中期业绩发布会上,碧桂园总裁兼执行董事莫斌对碧桂园上半年的业绩做了概括。

  在增长的另一面,同整个行业一样,“稳”同样成为碧桂园2019年的主基调之一。

  这同样在它的财报中有所体现。数据显示,截至2019年6月30日,碧桂园可动用现金余额约2228.4亿元,占总资产的比例约12.8%,这是它继2017年起第三次连续在年中实现正的经营性现金流。

  在莫斌看来,行业政策的进一步收紧,给房企带来了挑战,而为了迎接这一挑战,首先要做的是抓好现金流管理。

  因此,今年,碧桂园在考核时采用的是权益回款作为指标,以加强流动性。数据显示,今年上半年,碧桂园权益去化率达65%,权益物业销售现金回笼约2659.4亿元,回款率达94.3%。

  其实,“稳”早已成为碧桂园的发展基调,去年其在年报中写下了“行稳,致远”,今年依然将此作为座右铭,在半年报中强调“继续行稳,致远”。

  碧桂园的这一策略恰好也与今年的整体形势相适应,使得它可以在今年的市场中更为游刃有余。

  在面对媒体有关下半年销售预期的提问时,碧桂园集团常务副总裁程光煜表示:“下半年准备超过4000亿的货量,会根据市场的情况以销定产,有序的推出”,“有信心今年下半年连通上半年,全年的销售额会不低于去年的销售额”。

  唯一没有发生变化的就是变化本身,这句话也许也可以用在今年的房地产市场上。今年年初,在给去年的房地产做总结时,低线城市的快速发展以及提前布局,成为了房企们热衷谈论的话题之一。

  而到了今年年中,风向似乎已经发生变化。某研究院发布的上半年市场总结与趋势展望报告中提到,今年上半年一线城市成交规模同比大幅增加,三四线城市降幅最为明显。

  其中,一线万平方米左右,同比增长38.5%;二线%;三线代表城市月均成交规模约30万平方米,同比下降12%。

  财报显示,至2019年6月底,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2381个,业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区,是行业内布局最广泛的房企。

  而从市场销售来看,广泛的区域布局所带来的是均衡的市场格局:2019年前6个月,按项目所在地分,其位于一二线和位于三四线;按目标市场分,目标一二线与目标三四线。

  “今年下半年,我们准备的货量非常凑巧,正好2600多亿是来自三四线%左右的份额”,程光煜补充道。

  在碧桂园看来,这样的市场布局十分合理。“会有效地,或者更充分地利用市场空间,也能够有效地分散市场风险”,程光煜在业绩发布会上表示,“我们会坚持按照从一线到五线均衡布局的安排。”

  据透露,今年下半年,从备货量来看,碧桂园有2600多亿的可售资源来自三四线%左右,与上半年的占比相近。

  碧桂园这样均衡的市场布局,除了出于风险分散的考虑外,还内含着它对城镇化的期望。

  碧桂园的发展,正是中国城镇化进程的缩影。无论是21世纪初伴随经济发展和城镇户籍制度改革所开始的城镇化,还是后来的新型城镇化,它都参与其中。

  近年,作为中国城市化的典型,长三角区域一体化、粤港澳大湾区先后成为国家战略,而碧桂园在这两个区域均有布局。其中,2019年上半年,碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中,有一半位于粤港澳大湾区,包括佛山、广州、惠州、清远和东莞。

  而现在,在周期波动面前,它依然是这股浪潮的参与者与推动者之一,正如它在财报中所写的那样:“我们相信,除了在田间务农的从业者以外,未来会有更多的人们会住进教育及医疗资源丰富、交通便利、文化商业发达的城镇中心。城镇化浪潮,依然势不可挡。人们对美好生活的向往,就是碧桂园的奋斗目标。”

  虽然当下在经济波动周期下,很多房企将战略布局调整回一二线城市,但作为城镇化坚定的“信徒”,碧桂园从未将自己的重心从这上面移开。

  “中国城镇化进程是可持续的,地产行业还有相当长一段时间美好的未来,我们很有信心。”莫斌表示。至于当前的短期波动,碧桂园的策略是“以销定产”,采取有效货量的供应做好三四线

  碧桂园对城镇化的深信不疑,内嵌着这样一个逻辑:与变化莫测的市场相比,它更相信的是人与社会的进化。

  农业,同样也是机器人可运用的场景之一。碧桂园之所以将农业作为重点产业之一,如杨国强所说,原因在于“希望与拥有土地的农民一起进行科学合理的谋划,走现代化农业发展之路,提升农民生产力,增加农民收入,共同为农村注入新的活力与生机”——机器人同样也是当前农业现代化的重要组成部分,双方共通的一点在于生产效率提升。

  有人说,“抓住时机并快速决策是现代企业成功的关键”,其实不然。在市场多变,时机也常常变化的行业,似乎“抓住时机”本身不是那么关键,而是在抓住时机后的决策更为重要。